月曜日, 5月 09, 2016

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不動產業是GDP的救星?--你所不知道的祕密大揭開

主計總處在今年四月底的時候,發佈第一季經濟成長率,從預估值的3.26%腰斬到實際的1.54%。在主計總處的新聞稿中,還同時出現一段話:
「惟占逾85%之住宅服務成長平穩,概估『整體』不動產業實質成長4.29%,對經濟成長貢獻0.34個百分點。」
好啦,馬上就有媒體與專家出來歌功頌德:泥看看泥看看!經濟成長率不過1.54%,不動產業就貢獻了0.34%,佔去五分之一。要是沒有不動產業的幫助,GDP數字不知道會多難看。不動產業就是推動景氣搖籃的手,台灣經濟的火車頭,民族的救星,世界的偉人……皇恩浩蕩啊!
先不論「季」的數字變化本來波動就大,這些專家媒體根本不知道,或是他們故意不說的是:根據主計處對GDP的分類方式,不管自住或租屋,全台灣「每個住戶」都算是不動產業。
什麼?!!!!
事情是這樣的:主計處所謂「整體」不動產業(行業分類代碼L)包括兩個項目:一般人認知的不動產業,也就是從事不動產開發、經營及管理等行業,列為項目LA,僅佔一成五。另外一部分叫做「住宅服務」,列為項目LB,佔了八成五。今年第一季「整體」不動產業所創造0.34%的GDP成長貢獻,就是由「真正的不動產業」與「住宅服務」兩者貢獻合計出來的。
那,什麼行業叫住宅服務?規模居然是真正不動產業的五倍以上?其實,所謂的「住宅服務」根本不是一個行業,它指的是「全國住宅對住戶所提供的服務」。是誰擁有這些房子不重要:如果你是租房子居住,繳納給房東的租金便計入住宅服務當中。如果你是自住,就會當你是「自己出租給自己」,先推算出一個虛擬租金,然後計入住宅服務當中。也就是說,不管自住或出租,全國所有房子對住戶所提供的服務價值,都會換算成租金,算進GDP中。有趣吧!
這是國際準則SNA下的一個特殊項目。由於「住宅服務」不是一個行業,但性質與一般人認知的不動產業「內涵較為接近」,主計總處就把「住宅服務」的合計放到不動產業下(先前叫做「不動產與租賃業」)。這就恰好給了不動產業膨風的機會,一膨膨成六七倍,讓本來已經有大頭症的建商頭更大,也剛好符合我們政府把不動產業當做「最重點保護產業」的秘密國策。
「真正」的不動產業,雖然佔媒體的版面很大,佔全體產業產出的比例,卻比你想像中低很多。從70年到最新的資料(100年),真正的不動產業(LA)國內生產毛額,佔全體產業的比例,向來不超過1.5%。但經過全國住戶「住宅服務」的加持後,暴增為8到9個百分點,成為最重要的國內…嗯…「產業」之一?
馬上會有人會跳出來說,「不對不對,不動產業與其他產業的關聯性大……」很有趣的是,房價高漲的這幾年,應該跟不動產業最相關的營造業,成長居然不時會出現負值。而主計總處的「產業關聯分析」也指出:不動產服務屬於「既不易帶動其他產業起飛,也不易因其他產業發展而受影響,為聯鎖效果最低的產業」之一。(猜猜看為什麼?)
這些事實,建商會跟你說嗎?當然不會。政府會對你說嗎?也不會。那些專家媒體會跟你說嗎?更不會!
這就是為什麼台灣建商們要花這麼多錢投入廣告與置入行銷。他們不僅僅是要你買房子,而是要徹底地改變你的印象與觀念,讓政客能夠順利推行建商們想要的政策。基本上,所有你在媒體上看到「不動產業對經濟貢獻」的相關數字,幾乎全部都用「住宅服務」灌水過。反正又有哪個住戶會想到,自己也會莫名其妙地變成不動產業?
這應該是威權統治結束後,全台最大的洗腦工程。不信?可以做份抽樣統計,要民眾猜「不動產業」每年的產出佔全國GDP多少百分比,我相信很多人的答案都是兩位數。
很多人都誤認為高房價可以灌水GDP。事實上,由於「住宅服務」佔GDP比重遠高於「真正的不動產業」,透過高房價提高總體GDP是沒多大用處的,這也正是大家目前所看到的情形:馬政府上台後,房價雖快速增長,但空屋率跟著高,房租水準便被壓抑。影響所及就是整體不動產業(含住宅服務)對GDP成長的貢獻不增反降(如圖中的綠線)。美國經濟分析局(BEA)也指出,房價上漲過程中,會有拉低房租的效果。所以抑制房價,降低空屋率,讓租金水準合理化,才能真正提昇GDP。同樣地,分析「真正不動產業」對經濟的貢獻時,也必須同時考量高房價對租金水準與經濟成長的傷害,方為公允。
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●作者牧,美國麻塞諸塞州,博,任教於某大學。以上言論不代表本報立場。ET論壇歡迎更多聲音與討論,來稿請寄editor@ettoday.net


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